江阴讨债公司介绍“老赖”的房子没有产权证，还能被执行吗？

时间：2024-06-27 13:56:02 点击：94 来源：江阴讨债公司官网：https://hzh.hflmwl.com/

房产是执行案件中最常见的财产之一。案件进入执行程序后，房产以及其对应的价值是被执行人最重要的财产。

究其原因，从被执行人资产构成来看，其资产的主要表现形式包括住宅、商铺、工业厂房等不动产，即房产。

数据显示，中建一局涉各类民事案件共计12009件，裁判文书8428件，被执行案272件，被执行总金额达5.7亿元；其身为被告案件数量9506件，涉案金额111.87亿元。

显然，在执行越来越“热”的当下，“执行难”不仅体现在传统的“查人找物”难，由于处置程序繁琐、周期长、法律关系复杂、涉及利益巨大，“房产处置难题”也正在成为亟待解决的新型执行难题。

唯一住房、共有产权房等房产种类五花八门，有些甚至是有瑕疵的房产，这些都为执行实务设下了重重障碍，比如——

■ 集体土地上建造的房屋，是否可以处置？

■ 在国有建设用地上建造的无证房屋，是否可以处置？

■ 被执行人购买的预售商品房，如何执行？

■ 对于被执行人与案外人(含配偶)共有的财产以及未成年子女名下房产，如何执行？

在房产强制执行业务流程的优化上，国浩律师（合肥）事务所合伙人袁靳律师极具发言权——近3年内，他主办的执行案件回款逾5亿元。

原因无他，他近年来专攻疑难复杂建工执行案件的破局突围，聚焦于法院查不到的领域查找财产线索，和法院查控形成范围上的互补，致力于通过做好执行方案及可行性分析，专业、快捷、严谨地推动法院执行。

6月28/29日晚19:00，围绕上述难题，袁靳律师将教大家以新思路、新方法深挖和应用财产线索，用谋略、出奇招，排兵布阵、攻坚克难，针对当前房产执行办案周期长、执行财产变现难度大的现状给出相应的解决方案！

在申请执行人通过执行法院处置被执行人房产时，房产之上的其他查封权利人、抵押权利人、物权期待权人等各类权利主体往往会向执行法院提出相关执行异议以阻却执行法院的强制执行程序。

房产之上存在哪些权利？不同权利之间的优先次序规则是怎样的？

以预售商品房为例。一种常见情况是，被执行人已将房款全部支付给开发商，且一般是被执行人自付一部分、银行贷款一部分，银行办理了抵押预告登记；那么，在被执行人尚未取得产权证照时，预售的商品房的查封规则是什么？开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，是否可以对抗人民法院的执行？

一种观点认为，依据《执行异议和复议的规定》第26条第2款，在后的生效法律文书，对在先设立的预查封并无拘束力，因此，预查封期间开发商解除合同的，并不能排除执行。

另一种观点认为，在我国现行的法律框架下，人民法院预查封的效力是禁止被执行人处分被预查封的财产，但并没有明确规定与被执行人发生交易关系的合同相对人不得行使被预查封财产的合同权利。

因此在预查封期间，若合同被依法解除，被执行人不再享有相应的物权期待权，预查封就失去了事实和法律基础，案外人有权向人民法院申请解除预查封，排除执行；只有在开发商已经返还购房款的情况下，才享有排除执行的权益。

在实务中，各地法院对商品房被预查封后开发商是否可排除执行的认定存在不同，律师如何做好预售商品房合同解除后的执行？

除此之外，房产执行中还存在不少难点。

比如，产权存在争议或瑕疵的房屋产权能否执行？买受人的利益如何得到保护？被执行房产同时存在多个查封，怎么处理？已被抵押给他人的房产能否拍卖处置？

再比如，被执行人的唯一住房能否被执行？债权数额较小，被执行人房产价值过大，又该如何处置？被执行人与案外人（含配偶）共有的或未成年子女名下的房产，如何执行？