江阴讨债公司讲解遇到物业纠纷怎么办？这些案例可借鉴

业主投诉物业管理服务不到位、物业公司向业主催缴物业费，这类纠纷时常上演，看似是“小物业”却关乎“大民生”。近日，大姚县人民法院梳理了该类案件，旨在帮助群众更好了解相关法律知识，提升风险防范能力。

案例一

业主和居住人不一致物业费该谁付？

胡老先生购置了一套房产，并按合同约定向甲物业公司缴纳了2019年的物业管理费、垃圾清运费。但2020年至2021年的物业管理费、垃圾清运费合计3302元至今未交纳。经多次催收未果后，甲物业公司将房屋所有权人胡老先生和房屋实际居住人王女士（胡老先生的儿媳）诉至法院。

庭审中，胡老先生辩称，房子虽是自己买的，但自己没有住过，一直是由王女士居住，物业费应由王女士交。

法院经审理认为，胡老先生自接房之日起已接受了甲物业公司提供的物业服务，有义务按约定向物业公司交纳相关费用，现胡老先生拒绝交纳费用的行为已构成违约。王女士作为房屋实际居住人，接受物业公司提供的物业管理服务，其对胡老先生差欠的物业费应承担连带清偿责任。

最终，法院判决由胡老先生向甲物业公司支付物业管理费、垃圾清运费3302元，王女士对此承担连带清偿责任。

【释法】 合同的权利义务只对合同当事人产生法律约束力，非合同当事人的第三人不能承担合同责任。本案中，胡老先生与物业公司签订服务合同，出于个人原因未实际入住，并不能作为拒不支付物业服务费的理由。本案纠纷产生的原因是业主“变了”，但合同没变。因此，法院认为业主胡老先生应当支付欠缴的物业服务费用，王女士对此承担连带清偿责任。

案例二

屋顶漏水无人修业主能拒交物业费吗？

李先生于2013年购买了一套商品房，并于2015年与某物业公司签订了《业主临时规约》。2022年，某物业公司与李先生所在小区业主委员会签订了物业服务委托合同。李先生因房屋屋顶漏水向物业公司反映，未能及时得到解决。2018年至2022年期间，李先生拒绝向某物业公司交纳物业管理费用。经多次催收未果后，某物业公司将李先生诉至法院。

经法院主持调解，双方自愿达成协议，由李先生向某物业公司缴纳物业管理费合计3000元。

【释法】 如果屋顶渗漏属于商品房质量问题，在保修期内（根据现行规定，屋顶防水的保修期是5年）应当由开发商负责免费维修；如果已经过了保修期，由于屋顶属于共用设施，应当由物业公司使用维修资金进行维修；如果经鉴定屋顶渗漏属于居住人的原因造成的，则维修责任应当自行承担。无论是何种原因导致的屋顶渗漏，都不能成为拒交物业费的理由。

案例三

为催收物业费物业公司能断水断电吗？

王先生租用一商铺从事经营。2019年，某物业公司与王先生签订了物业管理服务协议，此后某物业公司按照合同约定履行了管理义务。2020年5月，王先生交付了2019年的物业管理等费用，但2020年至2021年的物业管理费、垃圾清运费共计49497.88元至今未缴纳。

庭审中，王先生辩称，他之所以两年未缴费用，一是因为某物业公司管理疏忽导致商铺漏水，历时两年才处理完；二是因为某物业公司断了商铺的电，导致商铺处于停业状态，无营业收入支付物业管理等费用。

法院经审理认为，王先生作为业主应当根据合同约定交纳物业服务费。王先生所租赁商铺电费是由某物业公司收取后向供电部门缴纳，王先生差欠某物业公司代缴的3个月电费。某物业公司对王先生租赁商铺断电的行为，王先生辩解是某物业公司为催收物业管理服务费采取的方式，因王先生未提交证据证明，对其辩解法院不予采纳。最终判决由王先生向某物业公司支付物业管理等费用49497.88元。

【释法】 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。‍物业服务是一个不断完善的过程，物业服务企业与业主应相互谅解、加强沟通，共同营造良好的居住和经营环境。

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