江阴催账公司调解某物业公司与李某物业服务合同纠纷

江阴催账公司调解某物业公司与李某物业服务合同纠纷

基本案情

某物业公司受开发商委托，为某小区提供前期物业服务。2020 年 3 月，该小区某幢高层的厨房总下水管道堵塞返水，导致二楼业主李某家中被淹，污水从厨房流淌至客厅，导致客厅地板以及沙发、餐边柜等高档家具被泡坏。李某找到物业公司要求赔偿。物业公司表示可以通过保险公司得到理赔。李某多次配合保险公司工作人员上门勘查取证后，仍未得到妥善处理。此后，李某多次催促物业公司解决问题。物业公司称，小区开发商配备的总管道口径较小，而高层住宅人员较为密集，时间一长就容易发生堵塞，如需更换大口径管道，需动用小区的物业维修基金。关于保险理赔问题，因为物业公司购买的是公众责任险，只有在物业公司存在过失的情况下才予以理赔，管道是开发商配备的，因此不是物业公司的责任，保险公司未予理赔。同时，物业公司还称其在此起厨房管道堵塞事件中没有责任。李某对物业公司的处理结果不满意。

2021年，李某的汽车停在小区地下车库时车窗玻璃被砸，放在车内的一只公文包被偷走，公文包中装有重要资料。李某报警后，警方在调取小区监控录像时，发现小区监控基本处于瘫痪状态，致使案件至今尚未侦破。李某认为，小区平时门卫管理十分松懈，大门敞开，保安形同虚设，自己汽车车窗被砸、重要资料丢失，物业公司负有不可推卸的责任。种种事情，导致李某对物业公司不满，自 2020 年开始拒绝缴纳物业费，物业公司多次催要，李某均以家中因厨房返水家具被泡以及车窗被砸丢失重要资料后物业公司均未承担责任为由拒绝。双方多次协商均未能达成共识，物业公

司遂向法院起诉，要求李某支付自 2020 年 1 月至 2022 年 12月的物业服务费 2975.22 元、滞纳金 1000 元，共 3975.22元。

处理方式方法

法院收到起诉材料后，经征得双方当事人同意，委托人民调解进行调解。调解员到小区组织李某和物业公司负责人进行面对面调解。在充分听取双方当事人意见后，调解员总结出双方主要争议焦点为：

一是物业公司是否应就厨房总下水管道堵塞返水对李某家造成的损失承担赔偿责任；

二是物业公司是否应对李某汽车车窗被砸、重要资料丢失承担责任；

三是物业公司收取滞纳金 1000 元是否合理。 

围绕以上争议焦点问题，调解员重点开展以下调解工作：

1.关于李某家因下水管返水遭受损失问题。调解员向双方释明：首先，物业公司应按照物业管理服务质量标准对厨房总下水管道等房屋共用部位进行日常管理和维修养护，并保证检修记录和保养记录齐全。

其次，物业公司应当根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，对属于小范围的维修问题应当及时组织修复；对于属于大、中维修范围的，应当及时编制维修计划和物业专项维修基金使用计划，向小区业主委员会提出报告与建议，根据业主委员会的决定组织维修。

第三，物业公司在得知厨房总下水管道返水后应及时采取必要措施，以减少业主的损失。据小区其他业主反映，小区内高层楼厨房总管道堵塞事件发生频繁，屋内返水家具被泡的业主不止李某家一户。物业公司未能对此类经常性出现的问题引起重视，没有向业主委员会提出动用物业维修基金更换大口径管道的相关建议和报告，也未能举证证明其对小区各楼厨房总下水管道的日常维护和管理工作已经到位，存在一定失职。

李某自身也有防止损失扩大的义务，厨房返水事件发生时李某家中无人，未能第一时间发现止损，财产被泡坏其自身也存在一定责任。考虑到事发多年，李某主张管道返水造成的损失达 5 万余元，却没有对家中受损和重新装修的证据予以保留。因此，调解员建议双方能换位思考、友好协商，建议物业公司可以适当减少物业费以弥补李某的损失。

2.关于车窗被砸,李某丢失重要资料是否应由物业公司承担责任的问题。调解员了解到，物业公司的安保职责主要是根据物业管理条例以及物业合同的约定，在物业管理区域内维护公共秩序和安全，对违反小区安全管理的行为进行制止，防止小区内出现安全问题。小区监控长时间处于瘫痪状态，物业公司未能及时进行维修，且未对外来人员进行登记问询及查验证件，物业公司存在工作失职的情形。李某在离开车辆时，没有注意妥善保存贵重物品，而是将其摆放在车内，因此对自己的财产损失也有一定的过错，需自行承担相应的责任。因此，调解员建议物业公司就李某车窗被砸财物受损承担 10%-15%的责任。

3.关于物业公司主张滞纳金 1000 元的问题。调解员综合考虑李某与物业公司之间的纠纷，认为物业公司主张的滞纳金数额过高，建议双方参照银行同期同类贷款利率的 1.3倍的基础上友好协商。调解过程中，调解员通过“面对面”“背靠背”等多种方式，引导双方换位思考，互谅互让。一方面，想方设法稳定李某情绪，认真倾听李某宣泄心中不满，对于李某家的新房刚完成装修就遭受损失，贵重资料被窃的心情表示充分理解。另一方面，当场指出物业公司在公共设施设备的日常管理维护工作和安保工作上存在服务不到位情形，督促物业公司提高物业服务质量，最大程度保障业主的利益，建议物业公司在物业费和滞纳金金额等方面作出相应调整。通过多次沟通，并经多次现场调解，李某和物业公司就物业费缴纳达成一致意见。

处理结果

李某和物业公司达成调解协议：物业公司减免李某 1000元物业费，放弃滞纳金 1000 元的主张，李某向物业公司支付 2020 年 1 月至 2022 年 12 月的物业费 1975.22 元。